সার্ভিস চার্জ নির্ধারণ: ফ্ল্যাটের আকার অনুযায়ী নেবেন, নাকি সবার সমান?

একই ভবনে কারও ফ্ল্যাট ১,১০০ বর্গফুট, কারও ২,০০০। দুজনেই কি মাসে একই সার্ভিস চার্জ দেবেন? এই প্রশ্নে অনেক মালিক সমিতির সভা গরম হয়ে ওঠে। সার্ভিস চার্জ নির্ধারণের সঠিক কোনো একক উত্তর নেই, তবে কোন খরচের প্রকৃতি কেমন তা বুঝলে ন্যায্য একটি পদ্ধতি বেছে নেওয়া সহজ হয়।

সার্ভিস চার্জ নির্ধারণের তিনটি প্রচলিত পদ্ধতি

১. সব ফ্ল্যাটের সমান হার

মোট মাসিক খরচকে ফ্ল্যাটের সংখ্যা দিয়ে ভাগ। হিসাব সবচেয়ে সহজ, রসিদ ও বকেয়ার হিসাবও সহজ। কিন্তু ছোট ফ্ল্যাটের মালিকেরা প্রায়ই মনে করেন তাঁরা বেশি দিচ্ছেন।

২. বর্গফুট বা আকার অনুযায়ী

প্রতি বর্গফুটে একটি হার, যেমন ৳৩ প্রতি বর্গফুট। বড় ফ্ল্যাট বেশি দেয়। যুক্তিটা হলো, বড় ফ্ল্যাটের মালিকের যৌথ সম্পত্তিতে অংশও সাধারণত বেশি। তবে দারোয়ানের বেতন বা লিফটের রক্ষণাবেক্ষণ ফ্ল্যাটের আকারের ওপর নির্ভর করে না — এই আপত্তিও যুক্তিসংগত।

৩. মিশ্র পদ্ধতি

কিছু খরচ সমান ভাগে, কিছু আকার অনুযায়ী। অনেক ভবনের জন্য এটিই সবচেয়ে ন্যায্য মনে হয়, যদিও হিসাব একটু বেশি।

কোন খরচ কোন পদ্ধতিতে ভাগ করা যুক্তিসংগত

খরচগুলোকে দুই ভাগে দেখুন:

এটি একটি উদাহরণ মাত্র। আপনাদের ভবনের বাস্তবতা ও সবার সম্মতিই আসল।

উদাহরণসহ হিসাব

ধরুন একটি ভবনে ২০টি ফ্ল্যাট। ১০টি ১,২০০ বর্গফুট আর ১০টি ১,৮০০ বর্গফুট। মোট আয়তন ৩০,০০০ বর্গফুট। মাসিক খরচ:

• স্টাফ বেতন ও লিফট-পাম্প মিলে: ৳৬০,০০০
• রিজার্ভ ফান্ড ও সংস্কার তহবিল: ৳৩০,০০০

সমান হারে: ৳৯০,০০০ ÷ ২০ = প্রতি ফ্ল্যাট ৳৪,৫০০।

পুরোটা আকার অনুযায়ী: ৳৯০,০০০ ÷ ৩০,০০০ = ৳৩ প্রতি বর্গফুট। ছোট ফ্ল্যাট ৳৩,৬০০, বড় ফ্ল্যাট ৳৫,৪০০।

মিশ্র পদ্ধতিতে: ৳৬০,০০০ সমান ভাগে = প্রতি ফ্ল্যাট ৳৩,০০০। ৳৩০,০০০ আকার অনুযায়ী = ৳১ প্রতি বর্গফুট। ছোট ফ্ল্যাট ৳৩,০০০ + ৳১,২০০ = ৳৪,২০০; বড় ফ্ল্যাট ৳৩,০০০ + ৳১,৮০০ = ৳৪,৮০০।

দেখুন, মিশ্র পদ্ধতিতে পার্থক্যটা কমে আসে, আবার পুরোপুরি মুছেও যায় না। অনেক সভায় এই মাঝামাঝি সমাধান সহজে পাস হয়।

সিদ্ধান্ত নেওয়ার ধাপ

1. গত ছয় বা বারো মাসের প্রকৃত খরচের তালিকা তৈরি করুন
2. প্রতিটি খরচ "সমান সেবা" না "সম্পদ রক্ষা" — তা চিহ্নিত করুন
3. দুই-তিনটি পদ্ধতিতে প্রতিটি ফ্ল্যাটের অঙ্ক হিসাব করে সভায় দেখান
4. সাধারণ সভায় ভোট বা ঐকমত্যে সিদ্ধান্ত নিন এবং কার্যবিবরণীতে লিখুন
5. গঠনতন্ত্রে বা উপবিধিতে পদ্ধতিটি যুক্ত করুন, যাতে প্রতি বছর নতুন করে তর্ক না হয়

আপনাদের গঠনতন্ত্রে বা ফ্ল্যাট বিক্রির দলিলে এ বিষয়ে আগে থেকে কিছু লেখা থাকলে সেটি আগে দেখে নিন। প্রয়োজনে আইনজীবীর পরামর্শ নিন।

হার বদলানোর সময় যোগাযোগ

সার্ভিস চার্জ নির্ধারণ বা পরিবর্তনের পর সবাইকে লিখিতভাবে জানান। নমুনা SMS:

সম্মানিত মালিক, সাধারণ সভার সিদ্ধান্ত অনুযায়ী আগামী মাস থেকে আপনার ফ্ল্যাটের মাসিক সার্ভিস চার্জ ৳৪,২০০। বিস্তারিত হিসাব নোটিশ বোর্ডে দেওয়া আছে। — মালিক সমিতি

পরামর্শ: হার যেভাবেই ঠিক করুন, খরচের হিসাব প্রতি মাসে প্রকাশ করুন। মানুষ বেশি টাকা দিতে আপত্তি করে কম, হিসাব না পেলে আপত্তি করে বেশি।

প্রায়ই যে প্রশ্নগুলো ওঠে

নিচতলার মালিক কি লিফটের খরচ দেবেন?

অনেক নিচতলার মালিক বলেন তাঁরা লিফট ব্যবহার করেন না। তবে ছাদ, পানির ট্যাংক বা গাড়ি রাখার জায়গার মতো যৌথ সুবিধা সবার। কিছু ভবন নিচতলার জন্য লিফট খাতে আংশিক ছাড় রাখে, কিছু ভবন রাখে না। যা-ই ঠিক করুন, সাধারণ সভায় খোলাখুলি আলোচনা করে লিখে রাখুন।

পেন্টহাউস বা ছাদসহ ফ্ল্যাট হলে?

যে ফ্ল্যাট ছাদ বা আলাদা জায়গা একা ব্যবহার করে, সেখানে আকারভিত্তিক অংশে অতিরিক্ত আয়তন যোগ করা যুক্তিসংগত হতে পারে। দলিলে ব্যবহারের অধিকার কীভাবে লেখা আছে, তা আগে দেখুন।

দুটি ফ্ল্যাট একসঙ্গে করে নিলে?

দুটি ফ্ল্যাট এক করে নিলেও সাধারণত দুটি ইউনিট হিসেবেই সার্ভিস চার্জ নির্ধারণ করা হয়, কারণ ভবনের খরচ ও যৌথ সম্পত্তিতে অংশ কমে না। এ নিয়েও লিখিত সিদ্ধান্ত রাখুন।

সমবায় সমিতি চালান? DPS, FDR, লোন ও কিস্তি আদায়ের জন্য সমিতি কিপার সফটওয়্যার তৈরি। সহজ ও বিনামূল্যে শুরু করতে চাইলে সমিতি কিপার লাইট ব্যবহার করে দেখুন।

Society Keeper-এ ফ্ল্যাটভিত্তিক হার

Society Keeper-এ প্রতিটি ফ্ল্যাটের জন্য আলাদা চার্জের হার রাখা যায়, তাই সমান হার, আকারভিত্তিক বা মিশ্র — যে পদ্ধতিই নিন, হিসাব করা অঙ্কটি ফ্ল্যাটে বসিয়ে দিলে প্রতি মাসে নির্দিষ্ট দিনে স্বয়ংক্রিয়ভাবে বিল তৈরি হয়। আলাদা চার্জের ধরন (যেমন সার্ভিস চার্জ ও রিজার্ভ ফান্ড) আলাদা রাখা যায়, আর আয়-ব্যয়ের রিপোর্ট দেখিয়ে সভায় সিদ্ধান্তের পক্ষে যুক্তি দেওয়া সহজ হয়। আরও লেখা পড়ুন আমাদের ব্লগে।